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一房二卖所有权归谁

新闻作者：来源：江苏法治报阅读次数：

       【案情】
       2017年8月，丁某与某置业公司签订商品房买卖合同，购得该公司开发的住房一套。2019年7月，置业公司工作人员王某又与蔡某签订商品房买卖合同，将上述房屋卖给蔡某。2020年5月，蔡某对该房屋进行装潢并居住。2021年1月，丁某向法院起诉，要求蔡某交付房屋并赔偿其损失。一审法院判决蔡某腾空房屋并归还丁某。蔡某不服一审判决，上诉至中院，中院经过审查，依法撤销了一审判决，驳回丁某的诉讼请求。
       【评析】
       本案的争议焦点在于，置业公司一房二卖，分别与丁某、蔡某签订房屋买卖合同，两份房屋买卖合同的效力如何？丁某向法院主张蔡某归还房屋的请求能否获得支持？笔者认为，丁某的诉讼请求不应得到支持。理由如下：
       首先，根据民法典第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。本案中，丁某虽与置业公司签订商品房买卖合同并办理网签备案手续，但尚未办理不动产权登记手续，故丁某尚未取得案涉房屋物权，其无权基于物权主张权利。其次，根据民法典第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。置业公司与丁某、蔡某分别签订了案涉商品房买卖合同，在无证据证明蔡某与置业公司恶意串通的情况下，两份合同均合法有效。
       根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十六条的规定，数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。即一房数卖，其中已经办理房产过户登记的买受人，享有房屋所有权，其他房屋买卖合同有效的买受人在无法取得房屋所有权的情况下，可基于合同约定要求出卖人承担相应的违约责任；如所有买受人均未办理过户登记，已合法占有该房屋的买受人可依法取得该房屋所有权；如均未占有房屋，买卖合同成立在先的买受人可依法取得该房屋所有权。本案中，蔡某与置业公司签订合同后，蔡某支付了部分房款，置业公司亦将房屋钥匙交付蔡某，蔡某已经对案涉房屋装潢使用，故蔡某占有使用案涉房屋有合同依据，丁某要求蔡某搬离案涉房屋没有事实和法律依据，不应得到支持。现丁某要维护其合法权利，应向法院起诉要求置业公司承担相应的违约责任。（来源：江苏法治报）

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