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小区车位究竟属于谁？

新闻作者：张磊阅读次数：

近日，全国多个城市小区内关于车位的争议此起彼伏。贵州某小区业主，由于收费不合理，不愿意出停车费与物业发生争议，业主随后将车堵在小区门口3个多小时。西安一小区物业为解决停车位供不应求的问题，最近采取了一项新举措：按照物业费缴费顺序对业主进行“征信”排名，排名靠后者不能办理固定车位，也不能享受包年停车服务……
　　关于小区车位到底归谁，如何合理收费，如何合理利用，成为业主和物业之间争论不休的话题，这类问题在省城各商品房小区也经常出现。对此，山西晚报记者采访了行业人士、律师，详细分析了车位的归属、收益、投资问题——
车位到底归属谁
　　一谈起停车位收费，大多数小区的业主们都义愤填膺：有的认为物业收费太高，有的认为车位本身就该归业主所有，还有的则认为车位不够需要增加……近日，山西晚报记者走访了太原市多个老旧小区、新建小区，了解目前车位的归属情况。
　　对于旧老区、没有地下车库的小区，往往是以地面车位即露天车位为主。在太原市杏花岭区鱼池街某小区内，业主的车辆都停在小区内、绿化带旁、住宅楼前。地面车位是指占用小区内的公共道路或者其他公共场地用于停放汽车的车位。
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。
　　依据上述规定，地面车位应当属于小区的全体业主共有。山西晚报记者走访时了解到，这类车位一般都是免费给业主使用，或者缴纳小额管理费，但由于车位数量有限，业主回家往往需要“抢车位”。
　　而对于大部分新建小区，大多人流分离，地面上不允许业主停车，车辆基本都停在地下车库。地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，具体可分为产权车位和人防车位。
　　业内人士介绍，产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上的独立性，能够明确作出区分。例如许多小区的产权车位出售给业主之后会在车位上贴出车牌号，明确表示该车位属于个人。
　　人防车位是由人民防空地下室改造而成的地下车位。在构造上，人防车位位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。由于人防工程的目的是战时防范和减轻空袭损害，因此会设置有战时出入口、防护通道和密闭通道，门为比较厚重的防护门和密闭防护门，门口会贴有人防办的说明，在外形上很容易分辨。
　　需要注意的是，由于人防车位位于人民防空地下室中，实际上是人民防空地下室的组成部分，国防资产属于国家所有，因此人防车位的所有权应当属于国家，属于国防资产。
　　以上三种车位便是太原市的主流车位，还有一种架空层，是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层，通俗地讲，就是建筑物中用柱子架空的那一层。目前部分小区存在架空层设置停车位的现象，但大多用于停放电动车。
利益分配咋界定
　　很多业主对车位的利益分配有所困惑，认为车位是业主所有，包含在公摊面积之内，另外购买车位、缴纳租车位费是重复收费。
　　对此，北京金诉律师事务所创始主任王玉臣告诉山西晚报记者，关于车位，首先要搞清楚这个车位究竟是什么车位，属于能够办理产权证的，在预售范围内的车位，还是人防工程的车位，还是属于小区共同部分的车位。开发商有权销售的只有能办产权证的车位，也就是在预售许可证范围内的车位。其他的都无权销售。
　　地面车位属于全体业主共有，其收益也属于公共收益，应当归属于全体业主。换个角度，地面车位的使用人尽管也是共有人，但由于并非所有共有人都会使用地面车位，故使用人实际上从集体财产中获取了利益，因此使用人应给一定的给付，作为对集体财产的补偿。
　　车位所有权属于业主时，业主自然享有使用权，因此只需要缴纳汽车停放费，不需要缴纳车位租金。车位所有权属于开发商时，作为车位承租人的业主需要缴纳汽车停放费和车位租金。汽车停放费的性质不因所有权变化而变化，仍归属于物业服务企业。车位租金是业主向开发商租赁车位的对价，因此应当归开发商所有。实践中，车位租金可能由开发商收取，也可能由物业服务企业代收，两种情形均存在。
　　人防车位属于一种比较特殊的车位，这种车位有个原则是谁投资谁使用，如果是开发商投资的，在平时确实可以作为车位使用，但是不能买卖。而对于小区共同部分的车位，产权归全体业主所有，开发商既无权出售，也无权对外出租。即使出租，收益也归全体业主所有。
　　那么，该如何核实车位的性质呢?王玉臣表示，可以核实这个项目建设工程规划许可证的附件附图，尤其是附图上往往有相关的图示，或者在经济技术指标中有记录。第二，可以看预售许可证，在预售许可证中有预售的范围，如果预售范围内没有，往往就不是可以出售的车位。第三，可以看小区的竣工面积实测报告，看是属于私有、公摊还是人防。
矛盾争议仍扎堆
　　虽然车位种类明晰，但涉及到停车、收费问题，大多数业主对物业的意见很大。
　　深圳中原建筑中心分析人士表示，大部分矛盾争议主要集中在停车难、停车贵的问题上。
　　对于不少2000年以前建成的居住小区来说，停车争议因为楼盘以前规划不完善留下来的历史遗留，比如当初楼盘的车位规划大概是1：0.21，最多达到1：0.25，所以就出现了“僧多肉少”停车位紧张的局面，业主停车难，因抢车位时常发生邻里、业主与物业的纠纷。
　　而更多的问题，是物业公司自身管理水平不高，制度有问题，所以面对全民有车时代的到来，物业公司针对停车管理的水平亟待提高。
　　对于近20年建成的新建小区、次新房小区来说，大多数建筑都配备有地下车库。但有的物业公司、开发商为了回款，规定车位只售不租，导致没有买车位的业主汽车无处可停。
　　此外，还有明显争议的地方是：目前物业公司主要负责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主停放车辆损盗等的赔偿要视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业引发的纠纷甚多。
投资车位小心赔
　　记者调查发现，目前太原市区多数小区车位售价都在10万元以上，有的甚至高达20万元。一辆售价不足十万元的车，停在一个价值十五六万元的车位上，这是目前太原市很多地下停车场都能看到的情景。
　　家住太原万柏林区某小区的李先生为车位的事情烦恼已久。此前小区车位发售，李先生一次性付款买下多个车位用于投资，花去了上百万元。办理好各项手续后，李先生准备出租车位。定价与小区车位月租一样在350——450元，这其中还包括交给小区物业的每月70元的管理费。也就是说，李先生每个月可以赚280—380元租金。
　　令李先生非常郁闷的是，他所购置的车位交房之后，两年多无人问津，卖也卖不出去。不仅一次性投入上百万元，占用了大量资金，每个月还得交大额管理费。李先生感觉已经被车位“套牢”了，车位成了“鸡肋”。
　　太原某房产中介的裴经理坦言，车位涨幅比较慢，因为属于商品房的附加值产品，价格起伏难捉摸。“买房子不一定要买车位，尤其是房产投资客更不会买车位。小区建成初期三年内，空置率高，车位充沛，这就造成车位流转率不高。有位在太原滨河体育中心旁某小区购房的朋友，买进车位时8万多，加上各种税费管理费，付出9万多元。但转让房产时，车位才卖了9万元。”裴经理分析，车位流通性不强，投资价值并不高。
　　就目前太原市场的停车费而言，若买车位出租，回本周期太长，并不划算。而投资地段好、车位稀缺的小区车位，投资回报率则比较高。业内人士提醒，并非投资所有的车位都能稳赚，车位投资要考虑机会成本。投资前应仔细计算年收益率，并与其他投资方式做对比。(张磊)

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